Urla'da villa yaptırma süreci, arsanın imar durumunun öğrenilmesiyle başlar; ardından projeler hazırlanır, yapı ruhsatı alınır, inşaat denetim altında yürütülür ve yapı kullanma izin belgesiyle (iskân) tamamlanır. Her adımın bir resmî dayanağı ve ilgili kurumu vardır; sırayı doğru kurmak sonradan yapılacak düzeltmelerin önüne geçer.
Villa yaptırma adımları sırayla nelerdir?
- Parselin imar durumunun belediyeden öğrenilmesi.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin hazırlanması; zemin ve temel etüdünün yapılması.
- Yapı denetimi kapsamındaki yapılarda yapı denetim kuruluşuyla sözleşme imzalanması.
- Yapı ruhsatı başvurusu ve ruhsatın alınması.
- İnşaatın ruhsata ve projelere uygun olarak, denetim eşliğinde yürütülmesi.
- Yapı bittiğinde yapı kullanma izin belgesi (iskân) başvurusu.
- İskândan sonra elektrik, su ve kanalizasyon gibi hizmetlerin bağlanması.
Villa yaptırmaya nereden başlanır?
İlk adım, arsanın ne yapmaya izin verdiğini öğrenmektir. Bunu parselin imar durumu belirler: yapılaşma şartları ve kullanım kararları uygulama imar planında ve plan notlarında yer alır. Urla'da imar durumu ve yapı ruhsatı işlemlerini Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yürütür; ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını ise İzmir Büyükşehir Belediyesi onaylar (5216 sayılı Kanun md. 7). Belgenin nasıl alındığını imar durumu nasıl öğrenilir yazısında anlattık; henüz arsa almadıysanız önce Urla'da arsa alırken dikkat edilecekler yazısına bakın.
Urla'da hangi kurumlarla çalışılır?
Süreçte birkaç kurum rol oynar. İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ndedir. İzmir Büyükşehir Belediyesi nazım imar planlarını yapar ve ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını onaylar; büyükşehir ayrıca 2021'de kendi İmar Yönetmeliğini yayımlamıştır ve bu yönetmelik Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne dayanır. İnşaatı yapı denetim kuruluşu denetler; yapı denetim sistemini ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yürütür. Tapu işlemlerinde muhatabınız tapu müdürlüğüdür.
Belediye, imar durum belgesiyle birlikte onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümünü ve yol kotu tutanağını verir; kanal kotu tutanağı ise ayrıca düzenlenir. Kanal kotu tutanağının düzenlenmemesi ruhsata engel değildir, ancak bu tutanak olmadan temel üstü vizesi yapılamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55).
Villa için hangi projeler hazırlanır?
Ruhsat başvurusunda mimari proje, statik proje, elektrik ve mekanik tesisat projeleri ile zemin ve temel etüdü istenir; İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yayımladığı belge formları bu kalemleri ayrı ayrı sayar. Mimari projeyi hazırlayan mimar proje müellifi olarak ruhsat dosyasında taahhütname verir. Bu yüzden projeye başlamadan önce imar durumunun mimarla birlikte okunması, arsanın eğimi, yönü ve çevresiyle birlikte değerlendirilmesi işin en verimli kısmıdır.
Ruhsat projesi bir zorunluluktur; iyi bir villa projesi ise ondan fazlasını yapar. Arsanın eğimi, bakısı, çevredeki ağaçlar ve yapılar, manzara ve yol kotu yerleşim kararlarını belirler. Ege'nin yaz güneşi ve rüzgârı; gölge, havalandırma ve açık-kapalı alan ilişkisini plana taşıyan çözümleri gerekli kılar. İç mekân, bahçe ve teras tek bir bütün olarak kurgulanırsa, ruhsat çizimlerinden sonra revizyon ihtiyacı azalır.
Yapı denetim kuruluşu ne zaman devreye girer?
Yapı denetimi kapsamındaki yapılarda yapı denetim kuruluşuyla hizmet sözleşmesi ruhsat işlemleri başlamadan imzalanır; Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği'ne göre imzalı sözleşme olmadan ruhsat başvurusu alınmaz. Kuruluşu yapı sahibinin mi seçeceği yoksa Bakanlığın elektronik sisteminde mi görevlendirileceği yapının özelliklerine ve güncel kurallara bağlıdır; hangisinin sizin için geçerli olduğunu belediyeden öğrenin. Yapı sahibi, yapım işini üstlenen müteahhidi bu sözleşmede vekil tayin edemez (4708 sayılı Kanun md. 2).
Yapı ruhsatı nasıl alınır?
Başvuru, yapı sahibinin veya vekilinin dilekçesiyle belediyeye yapılır; dilekçeye tapu kaydı, imar durumu ve proje takımı gibi belgeler eklenir. Ayrıntılar için İzmir'de yapı ruhsatı nasıl alınır yazısına bakabilirsiniz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, eksiksiz dosyada ruhsatın başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde verilmesini öngörür; eksik belge bu süreyi uzatır. Bu bir mevzuat üst sınırıdır, kimsenin verdiği bir tarih taahhüdü değildir.
Dosyanın çekirdeğini şu belgeler oluşturur:
- Tapu kaydı ve parselin imar durum belgesi.
- Yol kotu ve kanal kotu tutanakları ile jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümü.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler ile zemin ve temel etüdü.
- Yapı denetim sözleşmesi ve müteahhit belgeleri (kapsamdaki yapılarda).
Belgeleri hazırlarken İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yayımladığı form listesini kontrol listesi olarak kullanabilirsiniz.
İnşaat sırasında neler denetlenir?
Ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulur (3194 sayılı İmar Kanunu md. 29). Yapı denetim kuruluşu yapının ruhsata ve eklerine uygun yapılmasını denetler, aykırılığı idareye bildirir. Ruhsatın da bir geçerlilik süresi vardır: ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmazsa ya da beş yıl içinde bitirilmezse, süre içinde yenilenmediği takdirde yapı ruhsatsız sayılır. Ruhsata esas projede değişiklik gerekirse bunun sahada kendiliğinden değil, idareye başvurularak yapılması gerekir.
İskân (yapı kullanma izin belgesi) nasıl alınır?
Yapı bittiğinde yapı sahibi ilgili idareye başvurur; idare yapının ruhsata ve eklerine uygun olduğunu görürse belgeyi 30 gün içinde düzenler (3194 md. 30). Başvuruda yapı denetim kuruluşunun veya fenni mesulün raporları, enerji kimlik belgesi ve yapı fotoğrafları gibi belgeler bulunur. İdareler listeyi ayrıntılandırabildiği için başvurudan önce Urla Belediyesi'nden güncel listeyi almak sağlıklıdır. Yapı kullanma izni alınmayan yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanamaz (3194 md. 31).
Villa yaptırırken sık yapılan hatalar nelerdir?
- Parselde ruhsatsız bir yapı varken yeni ruhsat başvurusu yapmak; yönetmelik bu durumda ruhsat düzenlenmesine izin vermez.
- Parselin tüm maliklerinin muvafakatini almadan başvurmak; muvafakat olmadan yapı ruhsatı düzenlenmez.
- İskân almadan yapıyı kullanmaya ve abonelik işlemlerine başlamak.
Bir mimar bu sürecin neresinde yer alır?
Mimar; imar durumunun okunmasında, projelerin hazırlanmasında, ruhsat dosyasının derlenmesinde ve yapım sırasında projenin sahaya aktarılmasında rol alır. Nossa Mimarlık, İzmir - Urla'da mimari ruhsat projeleri, uygulama ve danışmanlık hizmetleri veren bir mimarlık ofisidir.
Sık sorulan sorular
Villa için önce arsa mı bulunur, mimar mı?
Arsa satın almadan önce imar durumunun öğrenilmesi gerekir; bu değerlendirmeyi bir mimarla yapmak arsanın size uygun olup olmadığını erken görmenizi sağlar.
Her villa için yapı denetimi zorunlu mu?
Yapı denetimi mevzuatı, ölçeği küçük bazı müstakil yapıları kapsamın dışında bırakabilir. Sınırlar değişebildiği için yapınızın kapsamda olup olmadığını belediye imar müdürlüğünden doğrulayın.
İskân almadan villaya taşınılabilir mi?
Yapı kullanma izni alınmayan yapı elektrik, su ve kanalizasyon gibi hizmetlerden yararlanamaz; bu nedenle iskân, yapıyı kullanıma açmanın ön koşuludur.
Villa yaptırma süreci ne kadar sürer?
Süre; arsanın durumuna, projenin kapsamına, belge tamamlanmasına ve inşaatın büyüklüğüne göre değişir. Mevzuat yalnızca idarenin işlem sürelerine üst sınır koyar, bu yüzden kesin bir süre vermek doğru olmaz.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
- İzmir Büyükşehir Belediyesi, yapı izinlendirmelerinde aranacak belgelere ilişkin formlar