İmar durumu, bir parselde hangi yapılaşma şartlarının geçerli olduğunu gösteren bilgidir; resmî belgesi olan imar durum belgesi, parselin bağlı olduğu belediyeden alınır. Urla'daki bir parsel için bu, Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'dür. Çevrimiçi sorgular ise ön bilgi içindir: Bakanlığın e-Plan sistemi "bilgi amaçlı" belge verir, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu sonuçları da bilgilendirme amaçlıdır ve resmî işlemlerde kullanılamaz.
İmar durumu nedir, hangi bilgileri içerir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği imar durum belgesini, parselin kanun, uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararları ile yapılaşma şartlarını içeren belge olarak tanımlar. Günlük dille bu, parselde ne tür bir yapı yapılabileceğini, yapının ne kadar büyüyebileceğini ve parsele ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen koşullar demektir. Yapı yaklaşma mesafesi ve taban alanı kat sayısı (TAKS) gibi kavramlar yönetmelikte ayrıca tanımlanmıştır.
Nazım plan ile uygulama imar planı arasındaki fark nedir?
İmar durumunu doğru okumak için iki plan türünü ayırmak gerekir. Nazım imar planı bölgenin genel arazi kullanımını belirler; uygulama imar planı ise bu kararları parsel düzeyine indirir ve ruhsatın dayanağı olan yapılaşma şartlarını verir. Büyükşehirlerde 1/5.000 ile 1/25.000 arası ölçekli nazım planı büyükşehir belediyesi yapar ve onaylar; ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını da büyükşehir belediyesi onaylar (5216 sayılı Kanun md. 7). Bu yüzden plan notları ve kararlar, Urla gibi bir ilçede de İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin onayından geçer.
İmar durum belgesi nereden ve nasıl alınır?
Belgeyi belediyenin imar birimi düzenler. Yapı sahibi veya vekili dilekçeyle başvurur; dilekçeye aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklenir. Tapu kaydına idare elektronik ortamda ulaşabiliyorsa dilekçede erişim bilgisi beyan etmek yeterlidir, ulaşamıyorsa başvurudan en fazla bir ay önce alınmış tapu belgesi gerekir. İdare, imar durum belgesiyle birlikte onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümünü ve yol kotu tutanağını da verir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55). Urla'da başvuru için Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü sayfasındaki iletişim bilgilerini kullanabilirsiniz.
Belediye, imar durum belgesiyle birlikte iki belge daha verir: onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümü ve yol kotu tutanağı. Kanal kotu tutanağı ise ayrıca düzenlenir. Bu belgeler, projenin zemin ve kot kararlarının temelidir; imar durumunu alan her yapı sahibinin ruhsat dosyasında yeniden karşısına çıkar.
İnternetten imar durumu sorgulanabilir mi?
Üç çevrimiçi kaynak işinize yarayabilir:
- Urla Belediyesi imar durumu sorgulama sayfası; mahalle, sokak ve kapı numarası ya da ada ve parsel bilgisi ister.
- Bakanlığın e-Plan sistemindeki imar durumu bilgilendirme modülü; kadastro parselini sorgular, plandaki yapılaşma koşullarını gösterir ve bilgi amaçlı belge verir.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulaması; ada ve parsel ya da koordinatla parselin yerini bulmanızı sağlar.
Bu sorgular kararınızı yönlendirir, ancak ruhsat başvurusunda esas alınan belge belediyenin düzenlediği imar durum belgesidir. Satın alma ya da proje kararını yalnızca çevrimiçi sonuca dayandırmamak gerekir.
İmar durum belgesini okurken nelere bakılmalı?
Belgeyi aldığınızda şu noktalara dikkat edin:
- Parselin kullanım kararı: konut, turizm, tarım gibi planda hangi amaca ayrıldığı.
- Yapılaşma şartları: yapının büyüklüğü, yüksekliği ve taban alanı sınırları.
- Çekme mesafeleri: yapının parsel sınırlarına ve yola ne kadar yaklaşabileceği.
- Plan notları: özel kararlar, koruma ya da kıyı gibi ek sınırlamalar.
- Yola cephe: parselin imar yoluna cephesi olup olmadığı.
Bu başlıkların her biri projenin başlangıç verisidir. Belgede anlamadığınız bir ifade varsa karar vermeden önce bir mimara ya da belediye imar müdürlüğüne sorun.
Sorgu yaparken mahalle adını, ada ve parsel numarasını ve mümkünse tapu bilgilerini yanınızda bulundurun. Sorgu sonucunda gördüğünüz ifadelerin ekran görüntüsünü saklamak, belediyeye başvurduğunuzda konuşmayı kolaylaştırır.
Ada ve parsel numarası nereden öğrenilir?
Ada ve parsel numarası tapu kaydında yer alır. Kendi adınıza kayıtlı bir taşınmazsa e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetiyle kimlik doğrulaması yaparak bilgilerine ulaşabilirsiniz. Satın almayı düşündüğünüz bir arsanın bilgisini satıcıdan ya da tapu müdürlüğünden isteyebilirsiniz.
İmar durumu değişebilir mi?
İmar planları belediye meclisince onaylanır ve alenidir; plan değişikliği askıya çıkar ve itiraza açıktır (3194 sayılı İmar Kanunu md. 8). Büyükşehirlerde ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını İzmir Büyükşehir Belediyesi onaylar (5216 sayılı Kanun md. 7). Plan veya mevzuat değişmediği sürece, sunulan onaylı imar durum belgesi geçerliliğini korur (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55). Urla Belediyesi askıdaki planları imar planları sayfasında listeler.
İmar durumu proje kararlarını nasıl etkiler?
İmar durumu bir kısıt listesinden ibaret değildir; tasarımın ilk verisidir. Yapının oturabileceği alan, izin verilen yükseklik ve parsele yaklaşma mesafeleri; evin kaç katlı olacağını, bahçenin ve terasın nerede kurulacağını, manzaraya ve güneşe hangi cephenin döneceğini birlikte belirler. Aynı parselde farklı yerleşim seçeneklerini imar şartları içinde karşılaştırmak, projeye başlamadan önce yapılacak en yararlı çalışmadır.
Belgeyi aldıktan sonra ne yapılır?
Belgedeki koşullar bir mimarla birlikte okunur: yapının oturabileceği alan, yükseklik ve çekme mesafeleri projenin başlangıç verisidir. Ardından projeler hazırlanır ve ruhsat başvurusu yapılır. Süreci baştan sona Urla'da villa yaptırma süreci ve İzmir'de yapı ruhsatı nasıl alınır yazılarında anlattık. Nossa Mimarlık, İzmir - Urla'da arsa ya da yapı kararı aşamasında mimari görüş veren danışmanlık ve mimari ruhsat projeleri hizmetleri sunan bir mimarlık ofisidir.
Sık sorulan sorular
İmar durumu için kimler başvurabilir?
Yönetmelik, başvuruyu yapı sahibinin veya vekilinin dilekçesiyle yapılacak bir işlem olarak düzenler. Belgenin amacı ruhsat süreci olduğu için, satın alma öncesinde ön bilgi edinmek isteyenler çevrimiçi sorgulara başvurabilir.
Çevrimiçi sorgu sonucu resmî belge yerine geçer mi?
Hayır. Bakanlığın e-Plan modülü bilgi amaçlı belge verir; Parsel Sorgu sonuçları da bilgilendirme amaçlıdır ve resmî işlemlerde kullanılamaz. Ruhsat için belediyeden alınan imar durum belgesi esastır.
Planı olmayan arsada imar durumu nasıl öğrenilir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yalnızca uygulama imar planı olan alanları kapsar. Planı olmayan bir parsel için hangi mevzuatın geçerli olduğunu belediyeden öğrenmek gerekir.
Plan değişikliğini nereden takip ederim?
Plan değişiklikleri belediyece askıya çıkarılır ve itiraza açıktır. Urla'daki planları belediyenin imar planları sayfasından, ayrıntıları imar müdürlüğünden takip edebilirsiniz.
İmar durum belgesi ne kadar süre geçerlidir?
Yönetmelik ayrı bir geçerlilik süresi belirtmez; plan veya mevzuat değişmediği sürece sunulan onaylı imar durum belgesi geçerliliğini korur. Plan değişikliği olduysa belgenin güncel hâlini belediyeden almak gerekir.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 3194 sayılı İmar Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
- Urla Belediyesi, imar planları
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, e-Plan otomasyon sistemleri
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Parsel Sorgu kullanım koşulları