İzmir'de Kentsel Dönüşüm 2026: Riskli Yapı Tespiti ve Süreç

İzmir'de kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun uyarınca bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesiyle ya da bir alanın riskli alan ilan edilmesiyle başlar; ardından malikler anlaşır, yapı tahliye edilip yıktırılır ve yeni yapı ruhsatla inşa edilir. Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki değişiklik tablosuna göre Kanun'un son değişikliği 19 Aralık 2025 tarihlidir; Uygulama Yönetmeliği ise 4 Şubat 2026'da yeniden değiştirilmiştir.

Kentsel dönüşüm hangi kanuna dayanır, 2026'da ne değişti?

Dayanak, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur (6306). Kanun, riskli yapıyı "ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" olarak tanımlar. Uygulamayı büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi, yetki devri hâlinde ilçe belediyesi yürütür; Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı değişiklikle Kanun'daki Bakanlık yetkilerinin büyük bölümü Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na verilmiştir.

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'deki değişiklik, riskli yapıların bulunduğu parsellerde malik toplantısını, karara katılmayanlara yapılacak bildirimi, ruhsat başvurusundan önce aranan şartları ve yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılmasını yeniden düzenledi. Aynı yönetmeliğin elektrik, su ve doğal gazın kesilmesine ilişkin bendinin yürütmesi ise Danıştay Dördüncü Dairesinin 12 Şubat 2026 tarihli kararıyla durdurulmuştur. Bu tür kararlar sonradan değişebileceği için güncel durumu ilgili idareden teyit edin.

Binamın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Bunu yalnızca Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşların hazırladığı resmî bir riskli yapı tespit raporu gösterir. Lisanslı kuruluşlar arasında kamu kurumları, üniversiteler, yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları ile inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kuruluşlar yer alır. Tespit talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır; Bakanlığın e-Devlet'te bu konuda bir Riskli Yapı Tespiti hizmeti de bulunur.

Tespiti öncelikle yapı malikleri kendi masraflarıyla yaptırır. Başkanlık veya idare ise tespiti kendiliğinden de yapabilir ya da maliklerden süre vererek isteyebilir; süre içinde yaptırılmazsa tespiti kendisi yapar veya yaptırır ve masraf maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Bir yapı için kural olarak tek rapor düzenlenir; itiraz veya yargı kararı gibi istisnalar yönetmelikte sayılmıştır.

Riskli yapı tespitinden sonra süreç nasıl işler?

Rapor idarece incelenir; eksiği yoksa riskli yapı en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir.
Malikler, ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ya da yetki devri yapılmış idareye vereceği dilekçeyle itiraz edebilir.
İtirazı, dördü üniversitelerden, üçü Bakanlık veya Başkanlık teşkilatından olmak üzere yedi üyeli teknik heyet değerlendirir.
Tespit kesinleşirse malikler yapıyı tahliye edip yıktırmakla yükümlü olur; bunun için doksan günü geçmeyen bir süre verilir.

Süre sonunda yapı yıktırılmazsa tahliye ve yıkım idarece yapılır, masraf maliklerden tahsil edilir. Bu süreler mevzuattaki üst sınırlardır; sürecin toplam uzunluğu için bir tarih vaadi olarak okunmamalıdır.

Yıkım yerine güçlendirme mümkün mü?

Yönetmelik bu yolu açık bırakır, ancak koşullara bağlar. Maliklerin yıkım için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki usule göre güçlendirme kararı alması, güçlendirme projesini hazırlatması ve imar mevzuatına göre ruhsat alması gerekir. İş tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için başvurulur.

Malikler nasıl karar verir, karara katılmayan ne olur?

Kanun, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yıkım, yeniden yapım, kat karşılığı gibi uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilmesini öngörür; bu yeter sayı 2023'teki kanun değişikliğiyle bu hâle getirilmiştir. Maliklerden birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılır; toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında on beş gün ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilir.

Karara katılmayanlara karar ve teklif tebliğ edilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan diğer paydaşlara satılır; satış olmazsa riskli yapılarda anlaşmaya uyacak üçüncü kişilere satış tekrarlanır. 2026 değişikliğiyle ruhsat başvurusundan önce bu tebligatın yapılmış ve payların satışı için başvuru yapılmış olması gerekir.

Tahliye sürecinde kira yardımı ya da geçici konut var mı?

Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini söyler. Bunun usulü ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Yardımın kapsamı ve tutarı uygulamaya göre değiştiği için bu yazıda rakam verilmez; ilgili idareden güncel koşulları öğrenin.

İzmir'de kimlerle çalışılır?

İzmir Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı, Uzundere, Örnekköy, Ege Mahallesi ve Aktepe-Emrez gibi projelerini kendi portalında tanıtır. Belediyenin Ocak 2026 tarihli açıklamasına göre İzmir Yenileniyor başvuru sitesi 30 Ekim 2025'te açılmış; Bayraklı ve Bornova pilot ilçe seçilmiş, diğer ilçelerden gelen başvurular değerlendirilmektedir. Başvuru koşulları değişebileceği için güncel durumu İzmir Yenileniyor sitesinden ve belediyeden öğrenin. Urla gibi ilçelerde yetkili birimi ilçe belediyesinden sormak gerekir.

Mimar bu süreçte nerede yer alır?

Riskli yapı tespit raporunu lisanslı kuruluşlar hazırlar. Yıkımdan sonra ya da güçlendirme kararıyla süreç projeye döner: parselin imar durumu okunur, proje hazırlanır, ruhsat alınır. Bu adımları imar durumu nasıl öğrenilir ve İzmir'de yapı ruhsatı nasıl alınır yazılarında anlattık. Nossa Mimarlık, İzmir - Urla'da mimari ruhsat projeleri, uygulama ve danışmanlık hizmetleri veren bir mimarlık ofisidir.

Sık sorulan sorular

Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu?

Kanun tespitin öncelikle maliklerce yaptırılmasını ister; ancak idare de tespiti kendiliğinden yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir. Bu yüzden başvurmamak, yapının tespit dışında kalacağı anlamına gelmez.

Riskli yapı raporuna itiraz süresi nedir?

Yönetmeliğe göre itiraz, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde dilekçeyle yapılır. Süresinde yapılmayan ve malik tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

Yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhi ne olur?

2026 değişikliğine göre şerh, yıkım belgelerine dayanılarak ilgililerin talebi veya idarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce kaldırılır. Ardından tapu kütüğüne taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair bir belirtme yazılır ve parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında sürer.

Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?

Mevzuat tespit, ilan, itiraz ve yıkım için süre üst sınırları koyar; ancak malik anlaşması, proje ve inşaat süresi yapıya ve maliklere göre değiştiği için kesin bir süre vermek doğru olmaz.