Urla'da arsa alırken önce tapu kaydını ve takyidatı, ardından parselin imar durumunu ve arazi niteliğini kontrol etmek gerekir; zeytinlik, tarım arazisi, kıyı ve sit gibi sınırlamalar bir parselde yapılaşmayı kısıtlayabilir ya da tamamen engelleyebilir. Bu kontrolleri satın alma kararından önce yapmak, sonradan ortaya çıkabilecek sürprizleri azaltır.
Arsa seçerken hangi sırayla kontrol yapılır?
- Tapu kaydı ve takyidat: şerh, haciz, rehin ve hisse durumu.
- İmar durumu: yapılaşma şartları ve plan notları.
- Arazinin niteliği: tarım arazisi, zeytinlik gibi statüler.
- Kıyı ve sit gibi koruma sınırlamaları.
- Zemin, yol ve altyapı koşulları.
- Arsanın isteklerinize uygunluğunun bir mimarla değerlendirilmesi.
Tapu kaydında nelere bakılmalı?
Tapu sicili aleni olduğu için, ilgisini gösteren kişi kaydı inceleyebilir ve örnek isteyebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 1020). Kayıtta mülkiyetin kime ait olduğunu, hisse oranlarını ve şerh, haciz, rehin gibi takyidatı görürsünüz. Güncel kaydı tapu müdürlüğünden alın ve satıcının beyanıyla karşılaştırın; hisseli bir parselse diğer maliklerle ilişkiyi baştan netleştirin.
Tapu kaydındaki hisse bilgisi ayrıca önemlidir. Hisseli parselde yapı ruhsatı için parsel maliklerinin muvafakati aranır; bu nedenle hisseli bir arsada diğer maliklerle ilişkiyi satın almadan önce netleştirmek gerekir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55).
İmar durumu neden ilk bakılacak şeydir?
Satın aldığınız arsada ne yapabileceğinizi imar durumu belirler: yapılaşma şartları, kullanım kararları ve plan notları. Belgenin nasıl alındığını imar durumu nasıl öğrenilir yazısında anlattık. İki şeye ayrıca dikkat edin: İfraz sonucu yola cephesi olmayan bir parsel oluşturulamaz ve böyle bir parsele ruhsat verilemez; ayrıca parsel maliklerinin muvafakati olmadan yapı ruhsatı düzenlenmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5 ve 55).
Yola cephe ve ifraz neden önemlidir?
Parseli bölmeyi düşünüyorsanız yönetmelik sınırları vardır: ifraz sonucu yola cephesi olmayan bir parsel oluşturulamaz, afet ve jeolojik açıdan mahzurlu yasak alanlar ifraz edilemez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5 ve 7). Bölünmüş ya da bölünmesi planlanan bir parselin ruhsat alabilmesi için yola cephesinin ve imar durumundaki koşulların baştan kontrol edilmesi gerekir.
Arazinin niteliği yapılaşmayı etkiler mi?
Evet. Zeytinlik gibi çok yıllık ağaçlı araziler, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda dikili tarım arazisi olarak tanımlanır. Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili ve sulu tarım arazileri kural olarak tarım dışı amaçla kullanılamaz; istisnalar kanunda sayılmıştır ve Bakanlık iznine bağlıdır. Tarımsal amaçlı yapılar ise valilik izniyle yapılır. Tarım arazileri asgari büyüklüğün altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Zeytinlik sahalarında yapılaşma ayrıca 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu ile sınırlandırılmıştır; bu kanun değişikliklere konu olduğundan güncel hükmü Tarım ve Orman Bakanlığı'nın ilçe müdürlüğünden teyit edin.
Kıyı ve sit alanı sınırlamaları nelerdir?
3621 sayılı Kıyı Kanunu'na göre sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden itibaren karaya doğru en az 100 metredir; plan yoksa sahil şeridinde yapı yapılamaz. Kıyı kenar çizgisini valilik komisyonu belirler ve Bakanlık onaylar. Sit alanlarında ve koruma alanlarında ise Koruma Bölge Kurulu kararlarına aykırı inşai müdahale yapılamaz (2863 sayılı Kanun md. 9); doğal sit alanlarında yetkili kurum Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'dır. Parselin böyle bir alanda olup olmadığını imar durumundaki plan notlarından ve belediyeden öğrenebilirsiniz.
Kıyı kenar çizgisinin tespiti, kıyıda ve sahil şeridinde planlama yapılabilmesinin ön koşuludur (3621 sayılı Kanun md. 5); denize yakın bir parselde bu çizginin belirlenip belirlenmediğini belediyeden sormak gerekir.
Zemin ve altyapı için ne kontrol edilir?
Ruhsat başvurusunda yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümü istenir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) zemin ve temel etüdünü arazi ve laboratuvar araştırmalarıyla birlikte tanımlar ve deprem verilerini AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritaları'na dayandırır. Satın almadan önce zemin etüdü yaptırmak, parselin yapılaşmaya uygunluğunu erken görmenizi sağlar.
Zemin etüdü raporu, arazi ve laboratuvar çalışmalarının verildiği bir veri raporu ile bu verilerden çıkarılan geoteknik değerlendirmeyi birlikte içerir. Zemin ve temel etüdünün hazırlanma esasları ve rapor formatı, Bakanlığın 2019 tarihli tebliğinde düzenlenmiştir. Raporun sonucu temel sistemini ve projenin yapısal kararlarını etkilediği için, satın alma öncesi bir ön değerlendirme yaptırmak mantıklıdır.
Bir arsayı mimarla gezmek, tapu ve imar kayıtlarında görünmeyen şeyleri de görmenizi sağlar: eğimin yerleşimi nasıl yönlendireceğini, manzaranın ve güneşin hangi yönden geldiğini, mevcut ağaçların ve kot farklarının neyi mümkün kıldığını. Aynı arsada farklı kullanım senaryolarını imar koşulları içinde sınamak, satın alma kararını daha sağlam bir temele oturtur.
Arsayı bir mimarla birlikte görmek neden faydalıdır?
İmar durumu, eğim, yön, çevre ve ruhsat koşulları bir arada değerlendirildiğinde arsanın size uygun olup olmadığı daha net anlaşılır. Nossa Mimarlık, İzmir - Urla'da arsa ya da yapı kararı aşamasında mimari görüş veren danışmanlık ve mimari ruhsat projeleri hizmetleri sunan bir mimarlık ofisidir. Satın aldıktan sonraki adımlar için Urla'da villa yaptırma süreci yazısına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Hisseli arsaya ev yapılabilir mi?
Yapı ruhsatı için parsel malik veya maliklerinin muvafakati aranır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55). Hisseli parselde diğer maliklerin onayı ve ifraz imkânı olmadan sağlıklı bir proje kurulamaz; satın almadan önce bu durumu tapu kaydı ve belediyeyle netleştirin.
Zeytinlik arsaya ev yapılabilir mi?
Zeytinlik dikili tarım arazisi sayılır; tarım dışı kullanım kural olarak yasaktır ve istisnalar Bakanlık iznine bağlıdır. Parselin durumunu satın almadan önce ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorun.
Tarım arazisi bölünerek satılabilir mi?
Asgari büyüklüğün altına inecek şekilde bölünemez. 5403 sayılı Kanun, tarım arazilerinin asgari büyüklüğün altında ifraz edilmesini ve hisselendirilmesini yasaklar.
Arsa almadan önce hangi kurumlara danışılmalı?
Tapu müdürlüğü (kayıt ve takyidat), belediye imar müdürlüğü (imar durumu ve plan notları), ilçe tarım ve orman müdürlüğü (arazi niteliği) ve parselin konumuna göre ilgili koruma kurulu ya da il müdürlüğü ilk başvuru noktalarıdır.
Arsanın deprem tehlikesini nereden öğrenirim?
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, deprem yer hareketi verileri için AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritaları'na atıf yapar. Haritadan parselin koordinatıyla veri alınabilir; ancak bu yalnızca bir başlangıçtır, projeye esas olan değerler parselde yapılacak zemin etüdüyle belirlenir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabani Zeytinlerin Aşılattırılması Hakkında Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, Resmî Gazete 18 Mart 2018
- Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü