İzmir'de yapı ruhsatı, yapı sahibinin veya vekilinin parselin bağlı olduğu belediyenin imar birimine dilekçe ve eksiksiz proje dosyasıyla başvurmasıyla alınır; belediye dosyayı mevzuata uygunluk açısından inceler ve uygun bulursa ruhsatı düzenler. Urla'daki bir parsel için bu birim, Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'dür.
Yapı ruhsatı başvurusunu kim yapar?
Başvuruyu yapı sahibi veya kanuni vekili yapar (3194 sayılı İmar Kanunu md. 22). Vekil aracılığıyla başvuruda vekâletname gerekir. Parselin birden fazla maliki varsa, malik veya maliklerin muvafakati olmadan yapı ruhsatı düzenlenmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55). Yönetmelik, uygulama imar planı olan alanlar için geçerlidir; planı olmayan yerlerde başka mevzuat devreye girdiği için önce belediyeye danışmak gerekir.
Başvurudan önce hangi hazırlıklar yapılır?
Ruhsat dosyası, başvuru günü değil çok daha önce şekillenir. Önce parselin imar durum belgesi alınır; belediye bu belgeyle birlikte onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümünü ve yol kotu tutanağını verir. Ardından projeler ve zemin ve temel etüdü hazırlanır. Yapı denetimi kapsamındaki yapılarda yapı denetim kuruluşuyla sözleşme, ruhsat işlemleri başlamadan imzalanır. Ruhsat başvurusuyla birlikte proje onayı da yapılır; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ayrıca bir proje onay başvurusu istemez.
İzmir'de büyükşehir ve ilçe belediyesi arasındaki fark nedir?
Yapı ruhsatı işlemini ilgili idare, yani parselin bağlı olduğu belediye yürütür. Büyükşehir belediyesi ise planlama ve altyapı tarafında devreye girer: ilçe belediyelerinin uygulama imar planlarını onaylar, büyükşehir sorumluluğundaki yollarda yol kotu tutanağı da büyükşehir belediyesinden alınır. İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin belge formları bu nedenle yapı izinlendirmelerinde aranacak belgeleri tek listede toplar; her ilçe uygulamasının ayrıntısı için ilgili belediyeye başvurmak gerekir.
Yapı ruhsatı için hangi belgeler gerekir?
Liste yapının türüne göre değişir. İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yayımladığı belge formlarında yer alan başlıca kalemler şunlardır:
- Dilekçe ve gerekiyorsa vekâletname.
- Tapu kaydı: Tapu bilgilerine idare elektronik ortamda ulaşabiliyorsa dilekçede erişim bilgisi beyan edilir, ulaşamıyorsa başvurudan en fazla bir ay önce alınmış tapu belgesi sunulur.
- İmar durum belgesi ve aplikasyon krokisi; gerektiğinde İZSU ve tarım-orman gibi kurum görüşleri.
- Yol kotu ve kanal kotu tutanakları ile jeolojik-jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümü.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler, zemin ve temel etüdü; proje müelliflerinin taahhütnameleri.
- Yapı denetim kapsamındaki yapılarda yapı denetim sözleşmesi ve ilgili evrak.
- Yapı sahibi–müteahhit sözleşmesi, müteahhit ve şantiye şefi belgeleri.
- Otopark ve teknik altyapı bedellerine ilişkin belgeler.
Belge formları zaman zaman güncellendiği için başvurudan önce ilgili belediyeden güncel listeyi istemek en doğrusudur.
Aynı formların 14 Aralık 2023 tarihli daha yeni bir sürümü de yayımlanmıştır ve İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği'ne atıf yapar. Hangi sürümün geçerli olduğunu ve ilçenizdeki uygulamayı ruhsat dosyasını oluşturmadan önce belediyeden sormak gerekir.
Başvuru nasıl yapılır, e-Devlet'ten yapılabilir mi?
Başvuru yöntemi belediyeye göre değişebilir. Urla Belediyesi'nin yayımladığı hizmet standartları belgesinde başvuru, dilekçeyle imar ve şehircilik müdürlüğü evrak kaydından yapılır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın e-Devlet sayfasında ise ruhsat başvurusu değil, yapılaşma ve yapı ruhsatına ilişkin bilgi-görüş talebi hizmeti yer alır. Başvuru kanalını başvurudan önce belediyeden teyit edin.
Ruhsat ne kadar sürede çıkar?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, dosyanın en geç 15 gün içinde incelenmesini ve eksiği yoksa ruhsatın başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde verilmesini öngörür. Eksik varsa bu durum yazıyla bildirilir, eksikler tamamlanınca ruhsat düzenlenir. Bunlar mevzuattaki üst sınırlardır; gerçek süre dosyanın eksiksizliğine bağlıdır ve bir tarih vaadi olarak okunmamalıdır.
Ruhsat süresi dolarsa ne yapılır?
Yapıya iki yıl içinde başlanmamışsa ya da beş yıl içinde bitirilmemişse, süre dolmadan yenileme başvurusu yapılmalıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre süresi içinde yapılan başvuruda ruhsat beş yıl uzatılarak yenilenir ve bu yenileme en çok iki kez yapılabilir. Süre içinde yenilenmeyen ruhsat için yapı ruhsatsız sayılır; bu nedenle ruhsat tarihini ve süresini ruhsat dosyasının ilk sayfasına not etmek iyi bir alışkanlıktır.
Yapı ruhsatında hangi harç ve bedeller vardır?
Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında bina inşaat harcı, plan ve proje tasdik harcı ile zemin açma izni ve hafriyat harcı gibi kalemler bulunur. Bunlara otopark ve teknik altyapı bedelleri eklenebilir. Yapı denetim hizmet bedeli ise yapı sahibince il muhasebe birimindeki emanet hesaba yatırılır (4708 sayılı Kanun md. 5). Tutarlar belediyenin tarifesine ve yapının özelliklerine göre belirlendiği için bu yazıda rakam verilmez; hesaplamayı belediyeden isteyin.
Ruhsat alındıktan sonra yapı sahibinin yükümlülükleri nelerdir?
Ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulur (3194 md. 29). Yapı denetim kuruluşu değişirse yeni kuruluş görevlendirilmeden yapıya devam edilemez. Ruhsatın süresi de izlenmelidir: ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmazsa ya da beş yıl içinde bitirilmezse, süre içinde yenilenmediği takdirde yapı ruhsatsız sayılır. Süresi içinde yapılan yenileme başvurusunda ruhsat beş yıl uzatılır.
Yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsata ve eklerine uygun yapılmasını denetler ve aykırılığı üç iş günü içinde idareye bildirir (4708 sayılı Kanun md. 2). Bu nedenle ruhsata esas projede sahada yapılmak istenen her değişiklik, uygulamaya geçmeden önce mimar, yapı denetimi ve belediye ile konuşulmalıdır.
Başvuruda en sık karşılaşılan aksaklıklar nelerdir?
- Parselde ruhsatsız yapı varken yeni ruhsat istemek; bu durumda ruhsat düzenlenmez.
- Parsel maliklerinin tümünün muvafakatini almamak.
- Yapı sahibini yapı denetim sözleşmesinde müteahhide vekil göstermek; kanun buna izin vermez.
- Belge listesinin eski bir sürümüne göre dosya hazırlamak.
Dosyanın doğru hazırlanması, projeden belge takibine kadar mimarın yürüttüğü bir iştir. Nossa Mimarlık, İzmir - Urla'da mimari ruhsat projeleri ve ruhsat sonrası uygulama desteği veren bir mimarlık ofisidir. Sürecin tamamı için Urla'da villa yaptırma süreci yazısına da bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Yapı ruhsatı almadan inşaata başlanabilir mi?
Hayır. 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı yapmak için ruhsat alınmasını zorunlu tutar; ruhsatsız başlanan yapı yaptırımla karşılaşır.
Yapı ruhsatı ne kadar süre geçerlidir?
Ruhsattan sonra iki yıl içinde başlanmayan ya da beş yıl içinde tamamlanmayan yapının ruhsatı, yenilenmediği takdirde geçersiz sayılır. Süresi içinde yenileme başvurusu yapılabilir.
Başvuruyu mimar mı yapar?
Başvuru sahibi yapı sahibi veya vekilidir. Mimar proje müellifi olarak dosyayı hazırlar; vekâlet verilmişse başvuruyu da yürütebilir.
Planı olmayan arsaya ruhsat çıkar mı?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yalnızca uygulama imar planı olan alanları kapsar. Planı olmayan yerler için ayrı mevzuat vardır; bu durumda belediyeye danışmak gerekir.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi
- 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
- İzmir Büyükşehir Belediyesi, yapı izinlendirmelerinde aranacak belgelere ilişkin formlar
- Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, e-Devlet hizmetleri
